Schadstoffsanierung: Kosten, Gutachten, Fördermöglichkeiten

Die Schadstoffsanierung stellt heutzutage eine zunehmende Herausforderung dar. In vielen Gebäuden, vor allem in älteren Bauwerken, verbergen sich oft gefährliche Schadstoffe wie Asbest, PCB oder Schimmelpilze. Dieser Artikel bietet einen Einblick in die aktuelle Rechtslage, nennt die wichtigsten Schadstoffe und erklärt die mögliche finanzielle Förderung einer Schadstoffsanierung.

Inhaltsverzeichnis

Was versteht man unter einem Schadstoff?
Rechtliche Anforderungen bei der Schadstoffsanierung
Schritt für Schritt: Der Ablauf einer Schadstoffsanierung
Was kostet eine Schadstoffsanierung?
Finanzielle Förderung der Schadstoffsanierung
Fazit

Was versteht man unter einem Schadstoff?

Ein Schadstoff ist jede Substanz, die in einer bestimmten Konzentration gesundheitsschädlich oder umweltgefährdend ist. Solche Stoffe können in verschiedenen Baumaterialien, wie Asbest, in Farben und Lacken oder sogar in der Raumluft vorkommen. Schadstoffe i.S.d. DIN ATV 18448 sind gefährliche Stoffe i.S.d. Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) sowie biologische Arbeitsstoffe i.S.d. Biostoffverordnung (BioStoffV). Die ATV DIN 18448 „Arbeiten an schadstoffbelasteten baulichen und technischen Anlagen“ ist seit 2023 Teil der VOB/C (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen). Sie kommt beispielsweise bei Werkverträgen zum Einsatz. Möchten sich am Bau Beteiligte nicht von Fachfirmen auf der Baustelle abhängig machen, weil diese etwa nicht immer VOB-konform arbeiten, ist es wichtig, die Anforderungen an Schadstoffsanierungsarbeiten zu kennen.

Zu den häufigsten Schadstoffen gehören unter anderem:

Schadstoff	Möglicher Fundort (unter anderem)	Schädliche Wirkung (unter anderem)
Asbest	Dacheindeckungen Fassadenverkleidungen Fußbodenbeläge Brandschutzelemente Rohrisolierungen Elektrospeicheröfen Lacke und Kunststoffe Entwässerungs- und Lüftungsrohre Flugbetriebsflächen	Krebserzeugend Staublungenerkrankung
Dichlormethan	Lösungsmittel Extraktionsmittel Abbeiz-, Metallentfettungs-, Fleckenreinigungsmittel	Vergiftungserscheinungen
Echter Hausschwamm	Innerhalb feuchter Bauteile wie Holzbalken- und Böden Mauerwerk Dämmung, Dämmstoffe und Putz Keller und Erdgeschoss Hohlräume hinter Wandverkleidungen und Fußleisten	Atemwegserkrankungen Reizungen Allergien physische Gefährdung durch Bauteilversagen (Einsturz)
Fluorchlorkohlenwasserstoffe (FCKW)	(bis 1995:) Treib-, Kälte- und Feuerlöschmittel (bis 1995:) Schaumstoffe Lösemittel Reinigungsmittel Entfettungsmittel	Schädigung der Ozonschicht
Formaldehyd	Lösungsmittel in Spanplatten, Lacken, Tapeten, Teppichen, Akustikdecken oder Spanplatten Konservierungsmittel Holzschutzmittel	Reizung der Schleimhaut möglicherweise krebserregend
Künstliche Mineralfasern (KMF)	Wärmedämmung und Schallschutzmaterialien Ummantelungen, Isolierungen Akustikdecken Trittschalldämmung Verwendungsverbot seit 2000	krebserregend Hautreizungen
Pentachlorphenol (PCP)	Konservierungsmittel von Leder Holzschutzmittel Fugendichtungsmittel Spachtel- und Vergussmassen Vollständig verboten seit 1998	krebserregend immuntoxisch
Polychlorierte Biphenyle (PCB)	dauerelastische Fugenmassen Weichmacher für Lacke, Harze, Kunststoffe Flammschutzmittel Kabelummantelungen Klebstoffe Kondensatoren Insektizide, Pflanzenschutzmittel Isolier- und Kühlflüssigkeit von Transformatoren Anstrichstoffe Kondensatoren von Leuchtstoffröhren	Schädigung des körpereigenen Abwehrsystems Entwicklungsverzögerung und Schädigung des ungeborenen Lebens Verdacht auf krebserzeugende Wirkung
Polycyclische Aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK)	in teerhaltigen Produkten wie Klebstoffen für Parkett und Abdichtungen Bitumen- und Steinkohlenteer-Produkten wie Stampfasphaltplatten oder Dachbahnen Parkettklebern Heizungsanlagen, Schornsteinen Straßenbaustoffen Asphalt, teersandbefestigte Flächen und Fugenmassen	teilweise krebserzeugend schädigt Immunsystem und Erbgut führt zu Befindlichkeitsstörungen
Polyvinylchlorid (PVC)	Bodenbeläge Rohrleitungen Kabel Dichtungen	Befindlichkeitsstörungen erhöhte Infektionsanfälligkeit setzt im Brandfall giftige Substanzen frei
Quecksilber	Neonröhren, Quecksilberdampflampen Batterien Gleichrichter Holzschutzmittel Pflanzenschutzmittel	Schädigung des Zentralen Nervensystems und der Nieren Sprachstörungen, Wahrnehmungsstörungen, Erbrechen
Radon	beispielsweise in Wasseraufbereitungsanalgen im Keller	krebserregend Mortalität
Schimmelpilze	feuchte, unbelüftete Bauteile, besonders Holzbauteile, Fensterecken, Kellerräume	Atemwegserkrankungen Allergien Asthma
Taubenkot	überall, wo Tauben vorkommen	Übertragung von Pilzsporen und Infektionserregern (wie Papageienkrankheit)
Tris(2-chlorethyl)phosphat, TCEP	Weichmacher, Viskositätsregulator, Flammschutzmittel Möbel Bodenbeläge Dämmstoffe und Dämmung	beeinträchtigt die Fortpflanzungsfähigkeit möglicherweise krebserregend
flüchtige organische Verbindungen (VOC)	Reinigungs-, Putz- und Pflegemittel Lacke, Verdünner, Klebstoffe (in Fußbodenbelag, Tapeten)	Reizungen von Schleimhäuten, Atemwegen, Haut Befindlichkeitsstörungen neurotoxische Wirkung
Xylol	Lösungsmittel von Farben, Klebstoffen, Dichtungsmassen	Atemlähmung und Herz-Kreislaufstillstand Hautreizung Hirnfunktionsstörungen

Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen

Rechtliche Anforderungen bei der Schadstoffsanierung

Schadstoffsanierungsarbeiten müssen nach strikten rechtlichen Vorgaben durchgeführt werden. Hier gelten vor allem:

DIN-Normen wie die neue ATV DIN 18448 für Schadstoffsanierungsarbeiten (siehe oben)
Gefahrstoffverordnung (GefStoffV)
Technische Regeln für Gefahrstoffe (TRGS)

Die Sanierungsarbeiten selbst dürfen nur von zertifizierten Betrieben durchgeführt werden. Durch regelmäßige Schulungen und Weiterbildungen muss ein Schadstoffsanierer über spezielle Qualifikationen und Sachkundenachweise verfügen wie:

Zulassung für den Umgang mit schwach gebundenen Asbestprodukten gemäß § 8 Absatz 8 Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) und Sachkundenachweis gemäß TRGS 519 für Asbestsanierung
Sachkunde gemäß „Berufsgenossenschaftliche Regel“ (BGR) 128 für Arbeiten in kontaminierten Bereichen
Fachkunde nach TRGS 521 für Arbeiten mit künstlichen Mineralfasern
Qualifikation als Koordinator für Arbeiten in kontaminierten Bereichen gemäß „Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung“ (DGUV) Regel 101-004
Fachkraft für Schimmelpilzsanierung
Fachkunde Gerätetechnik
Sachkundenachweis für den Umgang mit Geräten, Schutzeinrichtungen und Körperschutzmitteln im Bereich Asbest- und Schadstoffsanierung

Die genauen Anforderungen an die Arbeit des Schadstoffsanierers können je nach Bundesland und Art der Sanierungsarbeiten variieren.

Was ist eine Schadstoffsanierung?

Unter einer Schadstoffsanierung versteht man den strukturierten und gezielten Prozess, bei dem gefährliche Stoffe in Gebäuden identifiziert, sicher entfernt oder neutralisiert werden. Das Hauptziel ist es, die Gesundheit der Bewohner und Nutzer zu schützen sowie die sichere Nutzung des Gebäudes zu gewährleisten. Dieser Prozess umfasst mehrere Schritte.

Schritt für Schritt: der Ablauf einer Schadstoffsanierung

Besteht der Verdacht auf Schadstoffe, empfiehlt es sich, die Belastung Schritt für Schritt zu ermitteln. Nur so können Aufwand und Kosten der Schadstoffsanierung insgesamt im Griff behalten werden. Der Schadstoffsanierer hat folgende Aufgaben:

Schritt 1: Identifizierung der Schadstoffe. Vor Beginn der eigentlichen Sanierung ist eine gründliche Untersuchung des Gebäudes nötig. Dabei wird festgestellt, welche Schadstoffe vorhanden sind. Dies kann durch Sichtung von Unterlagen, Gebäudebegutachtung und Probenentnahme mit anschließender Laboranalyse erfolgen.

Schritt 2: Planung der Sanierungsmaßnahmen. Auf Grundlage der Ergebnisse dieser Untersuchung wird entschieden, wie die Schadstoffe am besten beseitigt werden können. Dabei ist es in der Regel sinnvoller, Schadstoffe vollständig zu entfernen, anstatt sie zu isolieren oder zu verkapseln.

Schritt 3: Durchführung der Sanierung. Die eigentliche Sanierung sollte von Fachunternehmen durchgeführt werden, da spezielle Kenntnisse, Ausrüstung und Sicherheitsmaßnahmen erforderlich sind. Methoden können kontrollierte Demontage, sicherer Rückbau und Luftreinigung umfassen.

Schritt 4: Entsorgung. Schadstoffbelastete Materialien müssen fachgerecht gemäß geltenden Vorschriften und Gesetzen entsorgt werden.

Schritt 5: Endkontrolle. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten kontrolliert der Schadstoffsanierer, ob alle Schadstoffe erfolgreich beseitigt wurden.

Was macht ein Schadstoffsanierer?

Ein Schadstoffsanierer ist ein spezialisierter Fachmann, der für die Identifizierung, Entfernung und Entsorgung von Schadstoffen in Gebäuden verantwortlich ist. Der Sanierer führt eine gründliche Schadstoffanalyse durch, erstellt den Sanierungsplan und überwacht die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen. Zusätzlich sorgt er für die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben und Sicherheitsstandards.

Schadstoffgutachten: Die Basis jeder Sanierung

Ein Schadstoffgutachten ist der erste und wichtigste Schritt vor jeder Sanierung. Es dient der Identifizierung der im Gebäude vorhandenen Schadstoffe und ist die Grundlage für den Sanierungsplan. Ein solches Gutachten gibt Aufschluss über die Art und Menge der Schadstoffe, den erforderlichen Sanierungsaufwand und ermöglicht eine genaue Kostenschätzung. Ohne ein detailliertes Gutachten besteht das Risiko, dass wichtige Schadstoffe übersehen oder nicht korrekt behandelt werden.

Schadstoffsanierung Kosten: Wie viel ist zu erwarten?

Da sie von verschiedenen Faktoren abhängen, können die Kosten einer Schadstoffsanierung stark variieren. So hängt die Berechnung der Sanierungskosten u.a. ab von

Art und Menge der Schadstoffe: Einige Schadstoffe sind schwieriger und teurer zu entfernen als andere.
Umfang der Sanierungsarbeiten: Der Aufwand, der für die Sanierung erforderlich ist, beeinflusst die Gesamtkosten.
Entsorgungskosten: Die fachgerechte Entsorgung von Schadstoffen ist oft kostenintensiv, besonders bei stark kontaminierten Materialien wie PAK oder Asbest.

Ohne detaillierte Analyse sind konkrete Zahlen bzw. eine genaue Angabe der Sanierungskosten schwierig. Generell kosten aber...:

... kleinere Sanierungen, etwa für einzelne Räume zwischen 1.000 und 5.000 Euro.
... mittlere Sanierungen, zum Beispiel für bestimmte Bereiche eines Hauses, zwischen 5.000 und 20.000 Euro.
... große Sanierungen, etwa eines ganzen Gebäudes, ab 20.000 Euro bis in Extremfällen sogar über 100.000 Euro.

Da zudem weitere Kostenfaktoren wie Voruntersuchungen, Schadstoffgutachten und -Analysen, Sanierungskonzepte, Nachkontrollen und Dokumentation hinzu kommen, ist es sinnvoll, von Anfang an einen Fachplaner zur Schadstoffsanierung hinzuzuziehen. Dabei ist es immer ratsam, mehrere Angebote einzuholen und sie sorgfältig zu vergleichen.

Finanzielle Förderung für Schadstoffsanierungen

Die professionelle Schadstoffsanierung ist ein wichtiger Schritt, um Gebäude und Umwelt sicherer zu machen, insbesondere bei älteren Bauten, die mit gefährlichen Materialien wie Asbest oder PCB belastet sind. Um die finanziellen Hürden einer solchen Sanierung zu bewältigen, gibt es abhängig von spezifischen Faktoren verschiedene Fördermöglichkeiten:

Das Programm „Altersgerecht Umbauen“ (159/455) der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) etwa kann unter bestimmten Umständen Schadstoffsanierungen im Rahmen von Umbaumaßnahmen für mehr Barrierefreiheit unterstützen.

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert möglicherweise energetische Sanierungen, die mit der Beseitigung von Schadstoffen verbunden sind.

Ebenso viele Bundesländer bieten Förderprogramme für Gebäudesanierungen, zu denen teils auch Schadstoffsanierungen zählen. Diese variieren je nach Bundesland und können auch Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen umfassen.

Unter bestimmten Bedingungen können Kosten für Schadstoffsanierungen auch steuerlich abgesetzt werden:

Bei selbstgenutzten Immobilien etwa können bis zu 20% der Kosten über drei Jahre verteilt von der Steuerschuld abgezogen werden – wenn die Schadstoffsanierung im Rahmen einer energetischen Sanierung erfolgt.
Bei vermieteten Gebäuden können die Kosten meist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.
Sogar denkmalgeschützte Immobilien und Objekte können steuerlich abgesetzt werden, sogar wenn sie für den Eigenbedarf genutzt werden.

Fazit

Die vollständige Schadstoffsanierung einer Immobilie ist eine komplexe Herausforderung. Angesichts strenger gesetzlicher Vorgaben und eines wachsenden Umweltbewusstseins gewinnt die professionelle Schadstoffsanierung zunehmend an Bedeutung, was kontinuierliche Weiterbildung für Fachkräfte notwendig macht.

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Der SanierungsVorsprung

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Quellen: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Umweltbundesamt, Recyclingbaustoffe in Straßenbau, Tiefbau und Rückbau, Forum Verlag GmbH, Ausgabe 05/2024

Der SanierungsVorsprung

Der SanierungsVorsprung ist das Fachmagazin, um die eigenen Kompetenzen im Hinblick auf die Beurteilung, Sanierung und Vermeidung von Bauschäden zu steigern. Ein Bauteil, ein Baustoff oder ein Bereich des Bautenschutzes steht im Fokus jeder Ausgabe.