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Was bedeutet WEMoG?
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zur Reformierung des WEG wollte der Gesetzgeber im Wesentlichen die Elektromobilität in Deutschland fördern. Allerdings sind im Laufe des Reformprozesses noch weitere Themen dazugekommen, nach denen das WEG geändert werden sollte.
So behandelt das WEMoG insbesondere folgende Themen:
- Erleichterungen für bestimmte baulicher Maßnahmen, mit denen eine Ladeinfrastruktur erreicht werden soll.
- Zusammenspiel zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern.
- Deutlichere Abgrenzung der jeweiligen Rechte und Pflichten der einzelnen Organe.
In der Vergangenheit haben Unklarheiten über Rechte und Pflichten im Bau- bzw. Wohnungssektor häufig Probleme bei der Ausführung bewirkt. Um solche Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, dass alle Verantwortlichen die aktuellen Gesetze kennen, darunter auch das WEMoG. Passend dazu gibt es das Handbuch „VOB und BGB am Bau“. Es liefert nicht nur einen Überblick über grundlegende Regelungen zum Baurecht nach VOB und BGB. Das Werk zeigt auch, welche aktuellen Änderungen durch das WEMoG auf Auftraggeber, Auftragnehmer und Verbraucher zukommen.
Vom WEMoG sind besonders folgende Personengruppen betroffen:
- Haus- und Wohnungsverwaltungen
- Sonder- und Teileigentümer
- Bauträger
- Mieter
Bereits mit der am 01.07.2007 in Kraft getretenen Novelle des WEG (WEG-Reform) hat der Gesetzgeber der Wohnungseigentümergemeinschaft in Teilbereichen die Rechtsfähigkeit zuerkannt. So schließt die Gemeinschaft auch im WEMoG alle Verträge ab, die im Zusammenhang mit der Verwaltung von Gemeinschaftseigentum stehen.
Inkrafttreten des WEMoG
Das WEMoG ist seit dem 01.12.2020 in Kraft. Zuvor hatte der Bundestag am 17.09.2020 einen entsprechenden Gesetzesentwurf beschlossen, bevor das Gesetz im Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 47 am 22.10.2020 verkündet wurde.
WEMoG: Zusammenfassung
Mit dem WEMoG ändern sich die rechtlichen Vorgaben verschiedener Gesetze. Dazu gehören insbesondere das WEG sowie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), aber auch das Gerichtskostengesetz und andere.
Das sind die wichtigsten Neuerungen aus dem WEMoG im Überblick:
- Der Zustimmungsprozess für bauliche Veränderungen am Gebäude wird erleichtert.
- Arbeiten zur Modernisierung und Sanierung an Wohngebäuden werden erleichtert. Dazu gehören z. B. Maßnahmen
- zum barrierefreien Aus- und Umbau von Wohnungen,
- zur Elektromobilität und
- zur energetische Sanierung.
- Angepasste Begriffsbestimmung von Gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum.
- Das WEMoG erweitert die Befugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie deren Rechte und Pflichten.
- Die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen wird angepasst.
- Das Gesetz konkretisiert die Stellung der Hausverwalter als Organ und definiert die Tätigkeiten eines zertifizierten Verwalters.
- Das WEMoG regelt die Kostenübernahme durch die Wohnungseigentümer.
Der folgende Abschnitt erläutert einige der Änderungen.
Bauliche Veränderung (§ 20 WEG)
Ein zentraler Bestandteil des WEMoG sind neue Vorgaben bei baulichen Veränderungen. So regelt § 20 WEG, der durch das WEMoG geändert wurde, unter welchen Voraussetzungen bauliche Veränderungen beschlossen werden können (Abs. 1) und müssen (Abs. 2 und 3).
Das WEMoG vereinfacht z. B. das Genehmigungsverfahren für bauliche Veränderungen. Bisher mussten die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschließen oder nachträglich erlauben. Durch das WEMoG ist jedoch keine Zustimmung der Wohnungseigentümer mehr erforderlich, die von den baulichen Veränderungen nicht betroffen sind. Daneben hat der Eigentümer, der die Veränderung beantragt, gegenüber den übrigen Eigentümern einen Anspruch auf Zustimmung, wenn alle Betroffenen mit der baulichen Veränderung einverstanden sind.
Zudem ermöglicht das WEMoG, dass einzelne Wohnungseigentümer Anspruch auf die Durchführung bestimmter baulicher Veränderungen haben. Mögliche Maßnahmen sind:
- Aus- oder Umbauarbeiten zur Barrierefreiheit
- Einsatz von Ladestationen für Elektrofahrzeuge
- Maßnahmen zum Schutz von Einbrechern
- Glasfaseranschluss
Mit diesen Privilegien will das WEMoG insbesondere Menschen mit Behinderung, die Elektromobilität und die Digitalisierung fördern. So hat nun jeder Wohnungseigentümer den Anspruch, die oben genannten baulichen Veränderungen auf eigene Kosten durchzuführen.
Dennoch sind bauliche Veränderungen nach WEMoG bzw. WEG nur zulässig, wenn sie die Wohnanlage nicht grundlegend verändern oder sie keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen benachteiligen.
§ 3 WEG: Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
Neben dem Paragraphen zur baulichen Veränderung ändert das WEMoG auch § 3 des WEG zur vertragliche Einräumung von Sondereigentum.
So stellt das WEMoG klar, dass sich auch an Stellplätzen Sondereigentum begründen lässt, wenn die Wohnung oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan definiert sind. Mit dieser Neuregelung will der Gesetzgeber u. a. Probleme bei der Zuordnung von Stellplätzen lösen, die sich nicht in einer Garage befinden.
Zudem ist es mit dem neuen WEMoG möglich, Sondereigentum an einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks einzuräumen, solange die Wohnung oder die nicht als Wohnung genutzten Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Damit lässt sich künftig z. B. Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Sondereigentum an einem Gartenhaus verbinden.
Neuerungen für Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter
Durch das WEMoG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch ihre Organe handelt, künftig Träger der gesamten Verwaltung. Somit richten sich Klagen nicht mehr gegen einzelne Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft als Ganzes.
Außerdem erhalten Verwalter mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse. So können und müssen Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer solche Maßnahmen eigenverantwortlich festlegen, die
- eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
- zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
Allerdings ermöglicht das WEMoG auch, dass die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten der Verwalter mithilfe eines Beschlusses beschränken oder ausweiten.
Neue Regelungen bei Werkverträgen
Wer einen Vertrag mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt, muss durch das WEMoG einige Besonderheiten bei den vertraglichen Regularien beachten. Diese ergeben sich sowohl aus der Natur des Wohnungseigentums als auch aus den entsprechenden gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem im Rahmen des WEMoG geänderten WEG.
Berücksichtigt der Auftragnehmer die Neuerungen durch das WEMoG nicht ausreichend, sind Abwicklungsschwierigkeiten oder Forderungsausfälle möglich.
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Hilfreiche Informationen zum rechtssicheren Vertragsabschluss sowie zur Vertragserfüllung nach VOB und BGB enthält das Handbuch „VOB und BGB am Bau“. Es bietet praktische Musterklauseln und ein Lexikon mit den wichtigsten baurechtlichen Begriffen.
Quellen: „VOB und BGB am Bau“, „VORSCHRIFTENMONITOR“
