Inhaltsverzeichnis
- Die drei Säulen des Mieterhöhungsrechts
- Wann wird die Mieterhöhung nach Modernisierung wirksam?
- Wie werden Modernisierungskosten umgelegt?
Die drei Säulen des Mieterhöhungsrechts
Im freifinanzierten oder preisfreien Wohnungsbau gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung rechtskräftig durchzuführen:
- Einvernehmliche Mieterhöhung gemäß § 557 Abs. 1 BGB
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
- Modernisierungsmieterhöhung nach § 559b BGB
Bei diesen Dreien tanzt die Modernisierungsmieterhöhung laut gängiger Expertenmeinung ein wenig aus der Reihe. Das läge daran, dass die einvernehmliche Mieterhöhung und die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete immer den Austausch und die Einigung des Vermieters und Mieters forcieren. Die Modernisierungsmieterhöhung hingegen belässt auf den ersten Blick die Entscheidungsgewalt auf Seiten des Vermieters (einseitiges Gestaltungsrecht). Gleichzeitig stellt eine Modernisierungsmieterhöhung eine Mieterhöhung basierend auf entstandenen Kosten dar, was sie eindeutig von den anderen beiden Mieterhöhungsmodellen unterscheidet.
Per se kann nicht die Miete, die für einen vergleichsweise modernisierten Wohnraum gezahlt wird, auf den modernisierten Wohnraum übertragen werden – das wäre rechtlich unzulässig. Hingegen kann nur ein Prozentsatz der Modernisierungskosten als Mieterhöhung auf den Mieter übertragen werden.
Was ist demnach das Ziel einer möglichen Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen? Es geht darum, den teilweise stark veralteten Bestand zu modernisieren. Das zieht in der Folge auch eine wirtschaftliche Stärkung der gesamten Baubranche nach sich, in der Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine große Rolle spielen.
Wann wird die Miterhöhung nach Modernisierung wirksam?
Voraussetzung für eine Modernisierungsmieterhöhung ist eine objektiv nachvollziehbare Modernisierungsmaßnahme. D. h., dass Erhaltungsmaßnahmen nicht unter diese Rubrik fallen. Falls es sich um sog. modernisierende Instandhaltungen handle, die sowohl Modernisierungs- als auch Instandhaltungsmaßnahmen beinhalten, müssen alle Kosten im Zusammenhang mit den Erhaltungsmaßnahmen separat berechnet werden. Das gilt auch, wenn die Instandhaltungsmaßnahmen vor Mängelanzeige auf freiwilliger Basis durchgeführt wurden.
Dabei darf eine Modernisierungsmieterhöhung nie mehr als 8 % der Modernisierungskosten als Mieterhöhung auf die Jahresmiete umlegen. Auch existiert seit 2018 eine zusätzliche Deckelung (Kappung) auf maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (bei Mieten bis 7 Euro pro Quadratmeter nur max. 2 Euro). So sollten Vermieter, falls möglich, mehrere kleinere Modernisierungsmaßnahmen so planen, dass sie über einen größeren Zeitraum als 6 Jahre hinausgehen, um auf lange Sicht die größtmögliche Umlage zu erhalten.
Modernisierungsmieterhöhung – Beispiel
| Modernisierungskosten = 5.000 Euro; 8 % Modernisierungsmieterhöhung der Jahresmiete = 400 Euro → Monatsmiete könnte um 33 Euro erhöht werden; aber hier greift die seit 2018 gültige Kappung. |
| Bisherige Mietkosten = 800 Euro bei 100 Quadratmeter; 8 Euro pro Quadratmeter (2-Euro-Regelung greift nicht) |
| Kappungsgrenze: Maximale jährliche Mieterhöhung durch unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen = 3 Euro X 100 Quadratmeter = 300 Euro X 6 Jahre = 1.800 Euro maximale Umlage |
In diesem Beispiel könnte der Vermieter die Modernisierungskosten ungefähr innerhalb eines Jahres vollständig geltend gemacht haben.
Wichtig: Modernisierungsmieterhöhungen können unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete durchgeführt werden. So kann theoretisch zuerst auf das ortsübliche Mietniveau und anschließend aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erneut erhöht werden.
Wie wird eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt?
Gemäß § 559b muss der Vermieter eine offizielle Erhöhungserklärung gegenüber dem Mieter mit einer Vorlaufzeit von 3 Monaten verkünden. Diese muss gesetzlich vorgeschrieben in Textform abgegeben werden und ist nur dann rechtlich wirksam, wenn sie den Grund und eine detaillierte Kostenaufstellung der Modernisierungsmaßnahmen enthält.
Diese Punkte sind umso wichtiger, weil § 559 BGB bei unzureichender Erhöhungserklärung dem Mieter ein Recht auf Restitution bereits gezahlter Beiträge einräumt. Gleichzeitig soll eine genaue Auflistung aller Kostenstellen die Transparenz und Nachvollziehbarkeit gegenüber dem Mieter erhöhen.
→ Handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung muss klar erkennbar sein, welche Kosten umlagefähig sind und welche ausgeschlossen, bzw. gekürzt werden müssen.
Welche Modernisierungsmaßnahmen sind per Gesetz zulässig (§ 555b BGB)? (Auswahl)
- Energieeffizienz steigernde Maßnahmen (Photovoltaik, Wärmerückgewinnung, Grauwassernutzung, Regenwassermanagement, Dämmung etc.)
- Umbaumaßnahmen zur Reduzierung der Betriebskosten (z. B. Wasserkosten)
- Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen des vorbeugenden Brandschutzes
- Umfassende Maßnahmen zur Steigerung des Gebrauchswerts
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Wie werden Modernisierungskosten umgelegt?
Diese Frage führte in den vergangenen Jahren vermehrt zu Diskussionen und Rechtsstreitigkeiten. Denn innerhalb des § 559 BGB ist nicht genau geregelt, wie umfangreich und detailliert die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen in der Erhöhungserklärung aufgelistet werden müssen. Wie werden unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen voneinander getrennt? Inwiefern muss in die unterschiedlichen Gewerke unterteilt werden?
Unlängst entschied der BGH (Urteil vom 29.07.2022 – VIII ZR 361/21) hierzu: Im Falle einer modernisierenden Instandsetzung und der Modernisierungsmieterhöhung genüge die Aufteilung der Gesamtkosten unter Abzug der Instandsetzungsanteile auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen. Nicht aufgelistet werden müssten die einzelnen Gewerke – ein Gesamtbetrag pro Maßnahme sei hier ausreichend.
Praktische Umsetzung
Für den Vermieter ist im Zuge der Mieterhöhungserklärung entscheidend, dass die Rechnungen der unterschiedlichen handwerklichen Leistungen bereits vorliegen, beglichen müssen sie indes noch nicht sein.
Mieter beantragt einen Härtefall, was nun? Einer Modernisierungsmaßnahme kann dann widersprochen werden, wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Renovierungsarbeiten nicht zumutbar wären. Das könnte dann der Fall sein, wenn Krankheit oder Einschränkungen ärztlich belegt sind. Nicht möglich ist ein Antrag auf Härtefall, wenn es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen um gesetzlich vorgeschriebene Nachbesserungen handelt (vgl. § 559 Abs. 4 BGB).
Auch ist des dem Mieter nicht möglich, einen Härteanspruch bis zu einem beliebigen Zeitpunkt vorzubringen – möglich ist das Ganze nur bis Ende des Folgemonats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung.
→ Wichtig: Dem Mieter stehen im Falle einer Modernisierungsmieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu.
Wie verhält sich die Beweislast bei einem Rechtsstreit?
Grundsätzlich liegt die Beweislast auf Seiten des Vermieters. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, muss anhand von Belegen bewiesen werden, welche Kosten für welche Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet wurden. Gleichzeitig muss auch eindeutig nachvollziehbar sein, inwiefern es sich um eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme handelt.
Quellen: QUARTIER 6/2022, www.immowelt.de
