Individueller Sanierungsfahrplan – iSFP-Bonus und wie er zustande kommt

16.08.2023 | J. Morelli – Online Redaktion, Forum Verlag Herkert GmbH

Die Energiewende stellt eine bewusste Antwort auf den fortschreitenden Klimawandel dar. Dabei stehen auf europäischer Ebene vor allem der Gebäude- und Mobilitätssektor im Fokus. Bei Bauwerken, egal ob Bestand oder Neubau, kann durch eine energetische Sanierung oder ein energieeffizientes Baukonzept viel erreicht werden – und derartige Vorgehensweisen können vom Staat subventioniert werden. Dazu braucht es aber entweder einen komplexen Energieberatungsbericht oder den schlichter gehaltenen Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Letzteren haben wir uns für Sie näher angesehen.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein individueller Sanierungsplan und wann lohnt er sich?
2. In 7 Schritten zur erfolgreichen Erstellung und Umsetzung des individuellen Sanierungsfahrplans
3. Erfolgreiche Förderung der Energieberatung
4. Fazit: iSFP und erneuerbare Energien

Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan und wann lohnt er sich?

Seit dem 01.06.2017 ist der individuelle Sanierungsfahrplan als Variation des Energieberatungsberichts als Nachweis für die Förderung von Energieberatungen bei Wohngebäuden vom BAFA anerkannt. Ein entsprechendes Dokument umfasst neben dem individuellen Sanierungsfahrplan noch das BAFA-Merkblatt "Umsetzungshilfe für meine Maßnahmen".

Dabei erstellt der Eigentümer einen auf die eigene Immobilie maßgeschneiderten Sanierungsplan für maximal die nächsten 15 Jahre. Diese zeitliche Begrenzung ist per se kein Muss, rührt aber von der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) her. Denn alle Einzelmaßnahmen, die dem iSFP entsprechend innerhalb von maximal 15 Jahren umgesetzt werden und aktiv zum Erreichen der darin definierten Effizienzhausstufe beitragen, erhöhen den Fördersatz um weitere 5 Prozent (iSFP-Bonus). Derartige geförderte Einzelmaßnahmen können mehrere aufeinanderfolgende Jahre beantragt werden, wobei der iSFP-Bonus jedes Mal aufs Neue Anwendung findet.

Schicksalstag 01.07.2021 – Nachfrage nach iSFP steigt

Mit der an diesem Tag eingeführten "Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)" und entsprechend aktualisierten, bzw. neuen Förderprogrammen von KfW und BAFA, wurde der individuelle Sanierungsplan immer gefragter. 

→ Wichtig: Mit Ablauf des 27.07.2022 wird der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) nicht mehr von der KfW gefördert (vgl. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) | KfW)

Mit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 01.11.2020 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst. Während einer Karenzphase bis zum 01.07.2021 konnte der individuelle Sanierungsfahrplan sowohl auf der EnEV als auch des GEG basierend berechnet (bilanziert) werden; seit Anfang Juli 2021 besitzt jedoch nur noch die Bilanzierung nach GEG Gültigkeit.

Diese Energiebilanz muss zwingend den Transmissionswärmeverlust der thermischen Gebäudehülle (für deren Sanierung sind U-Werte, Dämmstärken und Wärmeleitstufen zu ermitteln), den Warmwasserbedarf, die Anlagen- und Lüftungswärmeverlust sowie solare und anderweite Energiegewinne beinhalten.

Wofür brauche ich einen individuellen Sanierungsfahrplan?

Der iSFP kann bei Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern zum Einsatz kommen. Dabei ist er sowohl für die Schritt-für-Schritt-Sanierung als auch für die Gesamtsanierung einsetzbar. Das Ziel, das mit ihm verfolgt wird, ist die Reduzierung des Primärenergiebedarfs und die Klassifizierung des Gebäudes als Effizienzhaus. Das kann dadurch erreicht werden, dass im individuellen Sanierungsplan festgelegte einzelne Sanierungs-oder Planungsmaßnahmen nacheinander umgesetzt werden und somit peu à peu die Mindestobergrenze in puncto Energiebedarf unterschreitet.

Inhalte eines iSFP

Neben der energetischen und technischen Analyse des Gebäudes finden auch gestalterische, nutzer-, eigentümer- und gebäudebezogene Aspekte Raum im individuellen Sanierungsfahrplan.

→ Bei all diesen Punkten, aber besonders bei der Bilanzierung im iSFP sind gemäß GEG § 50 Abs. 4 keine Vereinfachungen zulässig.

Kommt es nun zur konkreten Planung des iSFP sollten stets folgende Punkte berücksichtigt werden:

Checkliste zur Anfertigung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)
❏	Maßnahmen, deren Umsetzung vom Eigentümer in absehbarer Zeit bereits geplant sind
❏	Erstellung einer zeitlichen Übersicht der durchzuführenden Instandhaltungs- plus energetischen Maßnahmen
❏	Ermittlung weiterer Effizienzmaßnahmen und Kopplung mit bereits geplanten Sanierungsschritten
❏	Fokus auf energetisch notwendigen Maßnahmen an Bauteilen
❏	Untersuchung der einzelnen Sanierungsmaßnahmen auf Zusammenhänge (Sanierungspakete) und Abhängigkeiten
❏	Einbinden zusätzlicher neuer Bauteile der Anlagentechnik in das Sanierungskonzept (Lüftungs-, Solar- oder Photovoltaikanlage)
❏	Planung der zeitlichen Abfolge der Maßnahmenpakete
❏	Abstimmung über die Maßnahmenpakete mit dem Eigentümer

→ Da die Nutzungsdauer der meisten Bauwerkskomponeten 40 Jahre und der Anlagentechnik 29 Jahre beträgt, sollte der iSFO stets den Austausch der Anlagentechnik miteinplanen.

In 7 Schritten zur erfolgreichen Erstellung des individuellen Sanierungsplanes

Schritt 1	Erstes Beratungsgespräch inklusive Datenaufnahme vor Ort
Schritt 2	Energetische Erfassung des Ist-Zustands
Schritt 3	Entwicklung von Sanierungsvorschlägen
Schritt 4	Abstimmung der individuellen Sanierungsschritte des Sanierungsziels
Schritt 5	Erstellung des iSFP
Schritt 6	Ausdruck
Schritt 7	Erläuterung des iSFP

Erstes Beratungsgespräch und Analyse vor Ort

Neben dem energetischen Zustand des Bauwerks stehen hier auch die individuellen Bedürfnisse des Eigentümers im Vordergrund. Darunter fallen beispielsweise auch die Nutzart der Gebäudeflächen und die finanziellen Mittel zur erfolgreichen Bewältigung der energetischen Sanierung.(vgl. www.febs.de)

Systematische Schritte der Sanierung – wichtige Tipps für Energieberater

Im Gespräch mit einem Beratungsempfänger sollten Energieberater zuallererst darauf aufmerksam machen, dass ein individueller Sanierungsfahrplan keine Planung oder Planungsstufen gemäß der HOAI darstellt. Denn bei einem iSFP werden "nur" systematische Schritte der Sanierung vermittelt (inklusive Wirtschaftlichkeit, Kundenwünsche und Klimaschutz).

In der Regel handelt es sich beim Beratungsempfänger um den Eigentümer oder eine bevollmächtigte Person, dem explizit die Wechselwirkung zwischen Bausubstanz, Anlagentechnik und Energieeinsparung darzulegen sind. Gemeinsam wird im Anschluss die Sanierungsstrategie samt einzelner Maßnahmen erstellt.

→ Zeitfenster: Für das erste Beratungsgespräch sollten zwischen 2 bis 3 Stunden eingeplant werden.

Energieberater sehen sich einer Vielzahl an rechtlichen Anforderungen ausgesetzt. Um die Grundlagen, aber auch die Feinheiten des GEG jederzeit parat zu haben oder ggf. kommentiert nachlesen zu können, empfiehlt sich das Buch "GEG im Bestand".

Energetische Bewertung des Ist-Zustands

Obwohl bereits während des Erstgesprächs meist das Thema des derzeitigen energetischen Zustands des Bauwerks thematisiert wurde, findet eine ausführliche Erhebung stets im Anschluss daran statt – das Ganze läuft offiziell unter der „Datenaufnahme vor Ort".

Oft geschieht dies im Rahmen einer Gebäudebegehung. Bei dieser Sichtung wird die energetische Qualität der Immobilie anhand der "Liste der technischen FAQ" der KfW beurteilt. Zu den häufigsten dabei entdeckten Mängeln gehören:

• Sichtbare Risse (Außen- und Innenwände, tragende Bauteile)
• Zustand von Putz, Mauerwerk und Fugen (Hohlstellen, Abplatzungen, lose Stellen)
• Feuchtigkeit im Gebäude (erdberührte Bauteile, Verfärbungen, Wasserflecken, Farbabplatzungen)
• Defekte der Dacheindeckung
• Balkone (Abdichtungen, Putz, Eindringen von Wasser)
• Zustand bestehender Elektroinstallationen (lose Kabel, Baufälligkeit, Alter)
• Schallschutz- oder Brandschutzmängel (ggf. geeignete Sachverständige hinzuziehen)

Ermittlung der energetischen Daten

Zur Erhebung des energetischen Ist-Zustandes werden gemäß DIN V 4108-6, DIN V 4701-10 und der Normenreihe DIN V 18599 sowie des GEG, der KfW-Richtlinien und BAFA-Vorgaben verwendet.

Wichtig: Die Normen DIN V 4701-10 und 4108-6 werden durch die Normenreihe 18599 nahezu vollständig ersetzt – genauer gesagt, wurde das Tabellenverfahren angepasst.

Der Primärenergiebedarf beschreibt dabei den energetischen Ist-Zustand anhand einer Farbskala (Dunkelrot: Teilsaniertes oder unsaniertes Gebäude mit einem Primärenergiebedarf von mehr als 230 kWh/m²a; bis Dunkelgrün: Gebäude nach erfolgter energetischer Sanierung zum KfW-Effizienzhaus mit Primärenergiebedarf von weniger oder gleich 30 kWh/m²a.

→ Beim individuellen Sanierungsfahrplan wird Barrierefreiheit großgeschrieben: Anhand von farblichen Darstellungen soll es dem Eigentümer stets auf einen Blick möglich sein, den Zustand seines Gebäudes nachvollziehen zu können.

Entwicklung von Sanierungsvorschlägen

Basierend auf dem Erstgespräch und der Datenerhebung können in der Folge konkrete Sanierungsmaßnahmen erarbeitet werden. Im Sanierungsfahrplan werden die Einzelmaßnahmen anschließend zu thematisch passenden Maßnahmenpaketen zusammengefasst und auf ein bestimmtes Sanierungsziel hin ausgerichtet. 

→ Ein iSFP fasst mögliche Sanierungsvorschläge und deren energetische Folgen zusammen, liefert aber keine explizite Handlungsanweisung. Die Anwendung der einzelnen Sanierungsvorschläge sollte im Anschluss an individuelle Sanierungspläne stets mit Architekten oder Fachplanern abgesprochen werden.

An dieser Stelle des Sanierungsfahrplans greift das Wort "individuell". Denn Bestandsgebäude sind hinsichtlich ihrer Bausubstanz und Anlagentechnik äußerst heterogen, weswegen stets auf das jeweilige Bauwerk abgestimmte Maßnahmen ermittelt, geplant und umgesetzt werden müssen.

Praxistipp: Bei den ersten Sanierungsmaßnahmen stets die Dämm- und Luftdichtheitsebene festlegen, dass spätere Sanierungsarbeiten problemlos angeschlossen werden können.

Instandhaltungsmaßnahmen sind keine Sanierungsmaßnahmen im Sinne des individuellen Sanierungsfahrplans

Der Sache nach oft ähnlich ist der Zweck bei Instandhaltungsmaßnahmen ein anderer als bei iSFP-Sanierungsmaßnahmen. Denn die Instandhaltung garantiert die Funktionsfähigkeit des einzelnen Bauteils und des Gebäudes und muss unabhängig von anderen Sanierungsmaßnahmen geleistet werden. Zu typischen Instandhaltungsmaßnahmen gehören:

• Beseitigung von Rissen oder Hohl- und Fehlstellen an der Fassade
• Austausch von alten und nicht instandgehaltenen Fenstern
• Altersbedingte Schäden am Dach
• Feuchtigkeit im Keller
• Schimmelsanierung
• Heizungsoptimierung durch hydraulischen Abgleich + Dämmung von alten Versorgungsleitungen

© Racamani – stock.adobe.com

Erfolgreiche Förderung der Energieberatung

Damit eine Förderung der Energieberatung bei der BAFA erfolgreich bezuschusst wird, muss ein elektronisches Antragsformular bereits vor dem Abschluss des Dienstleistungsvertrages eingereicht werden. In dem anschließenden Dienstvertrag über die Energieberatung muss der Leistungsumfang detailliert und eindeutig beschrieben werden. Der Auftragnehmer (Energieberater) muss hierbei besonders darauf achten, dass zusätzliche Planungsleistungen gesondert abgerechnet und die Haftung für das Erreichen der ermittelten Energieeinsparung ausgeschlossen werden.

Die vertraglich umfassten Leistungen beinhalten neben der bereits angesprochenen Datenaufnahme und Sanierungsmaßnahmenplanung auch die energetische Baubegleitung. Das können Prozesse wie Ausschreibung oder Angebotseinholung, aber auch aktive Baustellenbegehung sein.

Welche Unterlagen werden für einen Bau- und Förderantrag benötigt?

Da der Erstantrag bereits vor dem Erstgespräch stattfinden soll, sind zu diesem Zeitpunkt bereits alle notwendigen Unterlagen zu sammeln. Dazu gehören Bauantragsunterlagen, Pläne, Baubeschreibungen mit Materialangaben, Energieabrechnungen, Schornsteinfegerprotokolle und Fotos von bereits durchgeführten Instandhaltungsarbeiten oder Schäden.

Wer kann von der BAFA gefördert werden?

• Eigentümer
• Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
• Nießbrauchberechtigte
• Mieter/Pächter

Damit eine Energieberatung letztendlich subventioniert werden kann, muss auch das Gebäude in Frage einige Grundvoraussetzungen mitbringen. Das Gebäude muss…

• auf dem Bundesgebiet Deutschland verortet sein.
• über eine Bauanzeige oder Bauantrag verfügen, der mindestens 10 Jahre zurückliegt.
• überwiegend dem Wohnen als Nutzungszweck dienen.

Aber: Wenn in den vorangegangenen 4 Jahren eine derartige oder auf einer Vorgängerrichtlinie basierende Förderung stattgefunden hat, ist eine erneute Förderung ausgeschlossen.

Wie hoch kann die Förderung ausfallen?

Im Falle eines individuellen Sanierungsfahrplans kann die Förderung ausschließlich auf das Beraterhonorar geltend gemacht werden. Der maximale Zuschuss beträgt dabei 80 Prozent der Beratungskosten oder höchstens 1.300 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 1.700 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten. Der Förderbetrag bezieht sich dabei stets auf das Nettohonorar des Energieberaters.

Wird die BAFA-Förderung mit anderen öffentlichen Fördermitteln kombiniert, ist in bestimmten Bundesländern eine Gesamtförderung von maximal 90 Prozent des Honorars möglich (ansonsten gilt das Kummulierungsverbot).

→ Nach erfolgreichem Förderantrag bei der BAFA stehen zur Erstellung des Beratungsberichts und des individuellen Sanierungsfahrplans maximal neun Monate zur Verfügung. Nur im Härtefall und mit schriftlichem Antrag kann diese Frist individuell verlängert werden.

Fazit: iSFP und erneuerbare Energien

Der Klimaschutzplan 2050 der Bundesregierung sieht eine drastische Reduzierung des Primärenergieverbrauchs bei Wohngebäuden vor. Dieser Wert soll zum Stichtag halb so groß sein, wie er 2008 gewesen ist. Das übergeordnete Ziel dabei ist es, einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen (kurzfristig privat, langfristig auch gewerblich). Möglich soll das u. a. durch einen individuellen Sanierungsfahrplan werden, der das bestmögliche aus dem jeweiligen Gebäude herausholen soll. Begrenzende Faktoren sind dabei stets die Gebäudehülle und Anlagentechnik – einen Schlüssel nimmt die Addition erneuerbarer Energien ein.

So muss das dem individuellen Sanierungsfahrplan zugrundeliegende Sanierungskonzept immer die Nutzung von erneuerbarer Energie enthalten – auch dann, wenn dies vom Eigentümer selbst nicht beabsichtigt ist. Eine Alternative Fernwärmenutzung lässt die BAFA nur unter bestimmten Bedingungen und nach Erhalt einer Bescheinigung des Wärmenetzbetreibers zu.

Quellen: "GEG im Bestand", BAFA - Pressemitteilungen - Individueller Sanierungsfahrplan ab 1. Juli als Dokumentation für Energieberatung in Wohngebäuden, BAFA - Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude