Erbbaurecht und Sonderabschreibung – wichtige Entwicklungen im Wohnungsbau

23.10.2018 | JS – Online-Redaktion, Forum Verlag Herkert GmbH

Nachdem die Mietpreisbremse nicht den gewünschten Erfolg gebracht hat und es in Deutschland weiterhin zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt, wurde beim Wohngipfel Ende September über Möglichkeiten diskutiert, wie mehr bezahlbare Wohnungen geschaffen werden können. Zwei wichtige Ergebnisse betreffen das Erbbaurecht und eine Sonder-AfA.

 

Erbbaurecht: Was ist das und wie hilft das dem sozialen Wohnungsbau?  

Das Erbbraurecht ist gesetzlich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) verankert. Dieses Recht befugt Personen und Institutionen, ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu errichten oder zu unterhalten. Hierzu wird ein Vertrag zwischen dem Grundbesitzer und dem Bauherrn vereinbart. Das Erbbraurecht wird üblicherweise auf 99 Jahre bestellt, entscheidend ist jedoch, was die Vertragsparteien schriftlich festhalten. In diesem Zeitraum erhält der Erbbaurechtsgeber regelmäßig einen sog. Erbbauzins. 

Das Erbbraurecht ist ein beschränktes dringliches Recht und wird im Grundbuch eingetragen. Es kann sowohl verkauft (wenn der Besitzer des Grundstücks zustimmt), als auch vererbt werden. Erlischt das Erbbaurecht nach der vereinbarten Zeit, muss der Grundstückeigentümer für das Bauwerk eine angemessene Entschädigung entrichten. Im Falle eines Sozialbaus beträgt diese Entschädigung üblicherweise zwei Drittel des Bauwerts. 

Langfristiger Einfluss auf Nutzungsart und Miethöhe 

Das Erbbaurecht ermöglicht es dem Grundstückseigentümer nicht nur Bauland zur Verfügung zu stellen, ohne seinen Grund verkaufen zu müssen, es gibt ihm auch die Möglichkeit, Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks zu nehmen. So kann er im Erbbaurechtsvertrag verpflichtend festhalten, dass 

• die Immobilie nur für den Mietwohnungsbau zu Verfügung gestellt wird;
• die Höhe der Miete an den zu zahlenden Erbbauzins gekoppelt wird, sodass eine Erhöhung der Miete nur mit einer Erhöhung des Erbbrauzinses möglich ist.

Der Grundstücksbesitzer kann das Erbbaurecht außerdem gezielt nur an Baugemeinschaften oder soziale Einrichtungen vergeben oder den Erbbauzins für diese Zielgruppe geringer ansetzen. Weil Erbbaurechtsgrundstücke in den meisten Fällen von Städten und Gemeinden und weniger von Privatpersonen zur Verfügung gestellt werden, setzen die Beteiligten des Wohngipfels hier an. 

Ergebnis des Wohngipfels 

Um eine rasche Bebauung von frei stehendem Grund zu ermöglichen und so möglichst schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, soll das Erbbaurecht genutzt werden. Außerdem werden bundeseigene Grundstücke vergünstigt an Kommunen weitergegeben. 

Ob das Erbbaurecht nun der Königsweg oder nur eine Notlösung ist, beantwortet das kostenlose Dokument „Erbbaurecht im Wohnungsbau“.

Sonderausschreibung: Bundeskabinett beschließt Sonder-AfA 

Das Maßnahmenpaket, das die Bundesregierung mit Ländern und Kommunen beim Wohngipfel 2018 geschnürt hat, beinhaltet zudem eine zeitlich befristete Sonderabschreibung. Diese Regelung beinhaltet Folgendes: 

• Investoren können vier Jahre lang zusätzlich jeweils 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung bei der Steuer geltend machen. 
• Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA sind Anschaffungs- und Herstellungskosten bis maximal 3000 Euro pro Quadratmeter. 
• Die Abschreibungsmöglichkeit von jährlich 2 % bleibt bestehen. 
• Die Sonderabschreibung wird rückwirkend zum 31. August 2018 gewährt. 

Gefördert wird nicht nur der Bau neuer Gebäude, sondern auch der Ausbau bestehender Dachgeschosse sowie die Umwidmung von Gewerbeflächen zu neuen Wohneinheiten. 

Wohnungsbau: Aussicht auf 2019

Wohnbauland ist dringend gesucht, denn das ist die Voraussetzung dafür, benötigten Wohnraum zu schaffen. Die Bundesregierung hat deshalb die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ damit beauftragt, bis Sommer 2019 konkrete Vorschläge für Maßnahmen zur Verbesserung der Baulandbereitstellung zu erarbeiten. Es sollen einfachere Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren entwickelt werden. Das Ziel ist es, eine nachhaltige Baulandbereitstellung zu schaffen. 

Alle aktuellen Entwicklungen diesbezüglich sowie zum Wohnungsbau im Allgemeinen erfahren Architekten, Fachplaner und Bauherren im Fachmagazin „QUARTIER“. Dieses Magazin informiert über professionelles und kostensensibles Bauen und stellt regelmäßig attraktive Wohnbauprojekte vor. (juse)