GEG Energieausweis: Änderungen, Ausnahmen und Muster

05.07.2021 | T. Reddel – Online-Redaktion, Forum Verlag Herkert GmbH

Seit dem 01.05.2021 müssen Eigentümer, Verkäufer und Makler beim Ausstellen eines Energieausweises die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) einhalten. Welche Änderungen gelten gegenüber der Energieeinsparverordnung (EnEV) und welche Bestandteile müssen Energieausweise künftig aufweisen?

 

Inhaltsverzeichnis

1. GEG Energieausweis 2021: Änderungen
2. Ist ein Energieausweis nach GEG Pflicht?
3. Ausnahmen für GEG Energieausweis
4. GEG Energieausweis im Neubau, Bestand und bei Denkmalschutz
5. Muster für einen Energieausweis nach GEG
6. GEG-Energieausweis: Definition

GEG Energieausweis 2021: Änderungen

Das neue GEG gilt seit dem 01.11.2020 und fasst mehrere Regelwerke in einem Gesetz zusammen. Es enthält auch Regelungen zu Energieausweisen für Gebäude, wobei das GEG viele Regelungen aus der EnEV übernommen hat. So bleibt z. B. die Unterteilung in Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis erhalten, genauso wie die Anlässe, bei denen Verantwortliche einen Energieausweis erstellen, vorzeigen und übergeben müssen.

Demnach ist ein GEG-Energieausweis bei folgenden Anlässen notwendig:

• Vermietung eines Gebäudes
• Verkauf
• Verpachtung
• Neubau
• umfangreiche Sanierung mit Berechnungen zum gesamten Gebäude

Wann kein Energieausweis nach GEG erforderlich ist, zeigt dieser Abschnitt des Beitrags.

Auch die Effizienzklassen und zugehörigen Grenzwerte haben sich im GEG nicht geändert. Allerdings hat das neue Gesetz auch einige Vorgaben zu Energieausweisen verschärft. Dazu gehören insbesondere folgende Punkte:

• Übergangsfrist zum GEG Energieausweis ausgelaufen

Bei Inkrafttreten des GEG im November 2020 sah das Gesetz eine Übergangsfrist für Energieausweise vor, während der die Vorgaben der EnEV weiter angewendet werden sollten. Diese Frist ist jedoch am 01.05.2021 ausgelaufen. Seitdem gelten ausschließlich die Regelungen des neuen GEG.

• auch Immobilienmakler müssen Energieausweis vorlegen

Laut neuem GEG müssen neben Eigentümern, Vermietern und Verkäufern künftig auch Immobilienmakler Energieausweise ausstellen lassen. Genauer müssen sie einen Energieausweis vorlegen, wenn sie ein Haus vermieten oder verkaufen wollen. Ebenso müssen ihre Immobilienanzeigen alle erforderliche Angaben des GEG enthalten.

• höhere Sorgfaltspflicht für Aussteller von Energieausweisen

Wenn Eigentümer Daten für den Energieausweis ihres Hauses bereitstellen, müssen Aussteller diese Daten sorgfältig prüfen. Sie tragen die Verantwortung dafür, dass die von ihnen verwendeten Daten richtig sind. Hat ein Aussteller Zweifel an der Richtigkeit der Daten, darf er diese nicht nutzen. Halten Aussteller von Energieausweisen diese Sorgfaltspflicht nicht ein, müssen sie ggf. Bußgelder zahlen.

• Analyse eines Gebäudes für Modernisierungsmaßnahmen 

Des Weiteren schreibt das neue GEG vor, dass Verantwortliche für die Ausstellung eines Energieausweises bei Bestandsgebäuden dieses vor Ort besichtigen müssen. Ist das nicht möglich, sollen sie mithilfe von Bildern die energetischen Eigenschaften des Gebäudes beurteilen. Anhand dieser Informationen lassen sich entsprechende Modernisierungsmaßnahmen festlegen.

• zusätzliche Angaben im Energieausweis erforderlich

Neben den bisherigen Angaben zum Energiebedarf und Energieverbrauch eines Gebäudes müssen im Energieausweis künftig folgende Punkte aufgelistet sein:

• anfallende CO₂-Emissionen
• Angaben zum Stand der Sanierung
• inspektionspflichtige Klimaanlagen (inkl. Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion)

Dafür unterscheidet das GEG bei der Ausstellungsgenehmigung nicht mehr zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. 

Ist ein Energieausweis nach GEG Pflicht?

Ja, spätestens bei der Besichtigung eines Hauses mit einem Interessenten müssen Eigentümer und Makler einen Energieausweis nach GEG vorlegen. Dazu gehören auch die Empfehlungen zu Modernisierungsmaßnahmen. Selbst wenn es zu keiner Besichtigung kommt, wird der Energieausweis im Original oder als Kopie benötigt. Außerdem können Interessenten am Gebäude den Energieausweis vom Eigentümer oder Makler verlangen.

Jedoch benötigen nicht alle Gebäude einen Energieausweis. Der folgende Abschnitt zeigt, bei welchen Gebäuden eine Ausnahme gilt.

Ausnahmen für GEG Energieausweis

Grundsätzlich ist ein Energieausweis nach GEG für alle Gebäude notwendig, die thermisch konditioniert sind. Allerdings definiert das Gesetz in § 2 auch Ausnahmen, die nicht vom GEG und damit von der Pflicht zum Erstellen eines Energieausweises betroffen sind.

Ausnahmen beim Energieausweis gibt es für folgende Gebäude:

• Gebäude, die nicht mithilfe von Energie beheizt oder gekühlt werden.
• Wohngebäude, die maximal vier Monaten pro Jahr genutzt werden (festgelegte Nutzungsdauer).
• Wohngebäude, die nur für eine begrenzte Dauer pro Jahr genutzt werden und deren Energieverbrauch in dieser Zeit weniger als 25 % des zu erwartenden Energieverbrauchs beträgt, wenn das Gebäude ganzjährig genutzt wird.
• Betriebsgebäude, die laut ihrem Verwendungszweck großflächig und langanhaltend offengehalten werden müssen.
• Sonstige handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche oder industrielle Betriebsgebäude, die innen gemäß ihrer Zweckbestimmung auf weniger als 12 °C beheizt werden.
• Sonstige Betriebsgebäude, die pro Jahr weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden.
• Betriebsgebäude, in denen Tiere gehalten oder aufgezogen werden.
• Unterglasanlagen und Kulturräume, in denen Pflanzen aufgezogen und vermehrt werden.
• unterirdische Bauten
• Gebäude, die wiederholt aufgestellt und zerlegt werden.
• Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer bis zu zwei Jahren.
• Traglufthallen, Zelte
• Kirchen oder andere Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken dienen.
• Gebäude, die nach Landesrecht als Baudenkmal gelten.

Für diese Gebäude müssen Eigentümer und Makler keinen Energieausweis nach GEG ausstellen.

GEG Energieausweis im Neubau, Bestand und bei Denkmalschutz

Abhängig vom Zustand eines Gebäudes stellt das GEG verschiedene Bedingungen an den Energieausweis. Die folgende Übersicht zeigt, welche Regelungen für Neubauten, Bestandsbauten und Gebäude unter Denkmalschutz gelten.

Gebäudeart	Regelung zum Energieausweis nach GEG
Neubau	Bei Neubauten ist ein Energieausweis nach GEG Pflicht. Der Eigentümer muss dafür sorgen, dass er nach Fertigstellen des Neubaus einen aktuellen Energieausweis erhält. Dieser muss auf den tatsächlichen Eigenschaften des neuen Gebäudes basieren. Des Weiteren muss der Eigentümer den Ausweis aufbewahren und ggf. den Landesbehörden vorlegen. Im Gegenzug kann er den Energieausweis 10 Jahre lang zur Information für neue Mieter und potenzielle Käufer nutzen. Mit dem Handbuch „Planung und Ausführung nach GEG“ lassen sich die Vorgaben des GEG zum Energieausweis bei Neubauten rechtssicher umsetzen. Zahlreiche Planungshinweise und Rechenbeispiele geben zusätzliche Hilfestellung.
Bestandsbau	Nicht nur in der EnEV, auch im GEG sind Energieausweise für Bestandsgebäude als Bedarfs- oder Verbrauchsausweise möglich. Bei Wohnhäusern mit maximal vier Wohnungen, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (WSchVO) erfüllen, dürfen jedoch nur Bedarfsausweise ausgestellt werden. Wie Eigentümer und Verantwortliche die Anforderungen des GEG an Bestandsbauten erfüllen, zeigt das Werk „GEG im Bestand“. Es enthält Detailzeichnungen zu Sanierungsmaßnahmen, Hinweise zur Bestandsaufnahme und wichtige Kennwerte.
Baudenkmal	Gebäude, die landesrechtlich unter Denkmalschutz stehen, benötigen keinen Energieausweis laut GEG.

Muster für einen Energieausweis nach GEG

Im Gegensatz zur EnEV enthält das GEG selbst kein Muster für Energieausweise. Davon betroffen sind Muster für Energieausweise von Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden sowie Aushänge zum Energieverbrauch und Energiebedarf. Die folgende Vorlage hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) zusammen mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) veröffentlicht.

Das Muster für Energieausweise von Wohngebäuden sieht z. B. wie folgt aus:

Quelle: Bundesanzeiger (Herausgeber: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz)

Auch ein Muster für Nichtwohngebäude und Vorlagen für Aushänge auf Basis des Energieverbrauchs bzw. Energiebedarfs hat der Bundesanzeiger auf seiner Website zur Verfügung gestellt.

Alle GEG-Energieausweise, egal ob für Wohn- oder Nichtwohngebäude, umfassen jeweils fünf Seiten. Verweist der Ausweis auf weitere Anlagen, zählen diese als Bestandteil des Energieausweises nach GEG und erhöhen so die Seitenzahl.

GEG-Energieausweis: Definition

Das GEG ersetzt seit November 2020 die EnEV. Es definiert in Teil 5 (§§ 79 bis 88) die grundlegenden Eigenschaften von Energieausweisen und erklärt die Ausstellung sowie Verwendung dieses Dokuments. So beinhaltet ein Energieausweis nach GEG Informationen zu den energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. 

Energieausweise sind als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ausstellbar. Des Weiteren gibt es Ausweise für Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Diese sollen den Vergleich mit anderen Gebäuden ermöglichen und können sowohl Daten zum Energiebedarf als auch zum Energieverbrauch beinhalten.

Außerdem gilt: Es ist ein Energieausweis pro Haus erforderlich. Nur bei gemischt genutzten Gebäuden nach § 106 GEG ist für jeden Teil des Hauses ein eigener Energieausweis notwendig. Jeder Energieausweis ist für zehn Jahre gültig. Unabhängig davon verliert er seine Gültigkeit nach Änderungen der Gebäudehülle oder nach Erweiterungen am Objekt (§ 80 Abs. 2 GEG).

Quellen: „Planung und Ausführung nach GEG“, gesetze-im-internet.de, geg-info.de, verbraucherzentrale.de