Grundsteuerreform 2019: Neue Berechnungsmethode und neue Grundsteuer C

05.02.2020 | JS – Online-Redaktion, Forum Verlag Herkert GmbH

Nachdem das Bundesverfassungsgericht entschieden hatte, dass das bisherige Bewertungsrecht hinsichtlich der Grundsteuer verfassungswidrig ist, hat der Gesetzgeber das Gesetz zur Grundsteuer reformiert. Neben einem neuen Bewertungsverfahren ist die Baulandmobilisierung baureifer Grundstücke mittels einer neuen Grundsteuer C wesentlicher Bestandteil der neuen Regelungen.

 

Grundsteuerreform 2019 kurz erklärt: Was sind die wesentlichen Änderungen? 

• Das Grundgesetz (GG) wurde angepasst, um die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis für den Bund festzuschreiben und die Abweichungsbefugnis der Länder zu begründen. Dies ist erstens durch die Ergänzung des Art. 105 Abs. 2 GG und zweitens die Aufnahme der Grundsteuer in den Katalog des Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG geschehen. 
• Das Grundsteuer- und Bewertungsrecht wurde mit der Grundsteuerreform angepasst. Die Bewertung der Grundstücke nach dem Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) erfolgt erstmals zum 01.01.2022. Die neuen Grundsteuerwerte sollen dann mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes ab dem 01.01.2025 Anwendung finden. 
• Mit der Einführung einer neuen Grundsteuer C bekommen Kommunen erstmals die Möglichkeit, einen erhöhten einheitlichen Hebesatz auf baureife Grundstücke festzulegen. 

Wie wird die Grundsteuer nach neuem Verfahren berechnet? 

In den kommenden Jahren müssen Kommunen auf Grundlage der Grundsteuerreform die Grundsteuer für rund 36 Millionen Grundstücke neu bewerten. Hierfür können sie zwei unterschiedliche Berechnungsverfahren ansetzen: 

1. Berechnung der Grundsteuer nach einem wertabhängigen Modell 

• Berechnung für unbebaute Grundstücke: Maßgeblich ist der Wert, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird.
• Berechnung für bebaute Grundstücke: Für die Berechnung der Grundsteuer werden auch Erträge wie Mieten und Pachten berücksichtigt. 
• Vereinfachung des neuen Berechnungsverfahrens: Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum können Kommunen einen durchschnittlichen Soll-Ertrag in Form einer Netto-Kaltmiete je m² in Abhängigkeit von der Lage des Grundstücks annehmen.  

2. Berechnung der Grundsteuer nach einem wertunabhängigen Modell 

• Die Änderung des GG sieht eine Öffnungsklausel für die Länder vor. Diese erlaubt einem Bundesland, die Grundsteuer wertunabhängig auf Basis der Grundstücksfläche zu berechnen. Länder wie Bayern oder Niedersachsen z. B. haben angekündigt, von dieser Öffnungsklausel Gebrauch zu machen und noch in diesem Jahr entsprechende Gesetzesentwürfe auf Landesebene vorzulegen. 

Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt jedoch auch künftig erhalten. 

Hinweis: Bis Ende 2024 dürfen Kommunen das derzeit geltende Grundsteuer-Recht anwenden. 

Grundsteuerreform führt Grundsteuer C ein

Durch Einführung der Grundsteuer C durch das „Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung“ (Grundsteuerreform) können Kommunen künftig einen erhöhten, einheitlichen Hebesatz auf baureife Grundstücke festlegen. Mit dieser neuen Grundsteuer-Gruppe erhalten Kommunen ab dem 01.01.2025 ein weiteres steuerliches Lenkungsinstrument, um baureife Grundstücke schneller bebauen zu können. 

Diese Änderung schafft den Anreiz, baureife Grundstücke durch Bebauung sachgerecht und sinnvoll zu nutzen. Zudem werden diese Grundstücke dem reinen Spekulationsmarkt entzogen. Die Grundsteuer C wird auf solche Grundstücke beschränkt, die der Grundsteuerpflicht unterliegen und innerhalb oder außerhalb eines Plangebiets trotz Baureife baulich nicht genutzt werden. 

Nach § 25 Abs. 5 GrStRefG n. F. können Gemeinden baureife Grundstücke „aus städtebaulichen Gründen“ als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der umgebauten Grundstücke bestimmen. Für diese Grundstücksgruppe kann dann ein gesonderter Hebesatz festgesetzt werden.  

Hinweis: Trotz neuer Grundsteuer C behalten Baubehörden weiterhin das Recht über entsprechende Baugebote zu verfügen.  

Grundsteuer Definition: Was besteuern Grundsteuer A und Grundsteuer B? 

Die Grundsteuer muss jeder zahlen, der ein Grundstück besitzt. In der Regel wird diese dann auf den Mieter umgelegt. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, kommt auf den jeweiligen Hebesatz an, den eine Gemeinde ansetzt. Die Berechnung der Grundsteuer fußt grundsätzlich auf einem dreistufigen Verfahren: 

1. Bewertung der Grundstücke 
2. Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Grundsteuermesszahl
3. Anwendung des Hebesatzes der Kommune  

Es wird unterschieden in die Grundsteuer A, Grundsteuer B und künftig auch Grundsteuer C:

Grundsteuer A	Grundsteuer B	Grundsteuer C
besteuert land- und forstwirtschaftliche Betriebe Bildquelle: © djama – stock.adobe.com	besteuert bebauten und bebaubaren Grund und Boden inklusive Immobilien  Bildquelle: © jehafo – stock.adobe.com	besteuert baureife Grundstücke  Bildquelle: © ArTo – stock.adobe.com

Quelle: QUARTIER (Ausgabe 1.2020)