Platzt die Immobilienblase endgültig – oder erholen sich die Immobilienpreise 2025 wieder?

01.03.2024 | J. Morelli – Online Redaktion, Forum Verlag Herkert GmbH

Das Eigenheim ist derzeit erschwinglicher als noch vor zwei Jahren das zeigt der –Wohnindex des Institut der deutschen Wirtschaft (IW) für das dritte Quartal 2024. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen hingegen sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,2 Prozent, für Ein-/Zweifamilienhäuser gar um 0,5 Prozent gestiegen. Was dies für die Immobilienbranche bedeutet oder ob gar ein weiterer Absturz der Immobilienpreise droht, lesen Sie in unserem Fachartikel.

 

Inhaltsverzeichnis

1. EZB-Leitzins drückt die Baukonjunktur etwas weniger
2. Immobilienpreise Q4 2024
3. Bezahlbarer Wohnungsbau soll die Immobilienpreise 2024 weiter stabilisieren
4. Fazit: die Immobilienblase ist geschrumpft und scheint sich zu stabilisieren

EZB-Leitzins drückt die Baukonjunktur etwas weniger

Die Folgen der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs wirkten sich in den vergangenen Jahren negativ auf die Wirtschaft und im speziellen den Bausektor aus. Hielt sich letzterer zu Beginn des Jahres 2020 noch verhältnismäßig konstant und überdurchschnittlich gut, ist er seit Mitte 2022 in einem deutlichen Abschwung. Ausschlaggebend für diese Entwicklung waren vor allem zwei Faktoren: die teilweise Erhöhung des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB) auf bis zu 4,0 Prozent im Jahr 2023 und der massive Anstieg von Baumaterial aufgrund der Lieferengpässe sowie Einfuhrrestriktionen aus Osteuropa.

Beides zusammen lässt eine Eigenheim-Finanzierung gegenüber einer Mietimmobilie wirtschaftlich unattraktiver erscheinen. War vor guten 5 Jahren das Motto noch „Wieso sollte ich nicht einen Immobilienkredit aufnehmen, dessen monatliche Raten ähnlich meiner Miete wären, wenn ich dadurch de facto mein Vermögen vermehren kann“. So ist bereits seit den Zäsuren der Pandemie und des Krieges von einer derartigen Goldgräberstimmung im Bausektor nichts mehr zu hören.

So scheinen sich die Immobilienpreise auch 2025 weiter in dieselbe Richtung zu bewegen, und das ist nach unten. Kritiker sprechen von einer geplatzten Immobilienblase, reflektierte Meinungsäußerungen von einer konjunkturellen Korrektur.

Notwendig, aber nicht für die Immobilienpreisentwicklung 2024 förderlich: das Gebäudeenergiegesetz

Zum Erreichen der Klimaschutzziele der Bundesregierung war eine weitere Regulierung des Bausektors notwendig. Als einer der CO₂-Emmissionsstärksten Wirtschaftssparten sollten Neu- und Bestandsgebäude durch das Gebäudeenergiegesetz seit dem 1. November 2020 klimaneutraler werden. Nun wurde es 2023 zum zweiten Mal novelliert und stellt zusätzliche Anforderungen an das Energie- und Wärmemanagement von Neubauten und Bestandsgebäuden. Darüber hinaus brachte eine mögliche Sanierungspflicht im Bestand als Folge des GEG eine weitere Unsicherheit in einen bereits angeschlagenen Immobilienmarkt.

→ Dennoch zeigte sich, dass energieeffiziente Häuser krisensicherer und wertkonstanten sind. So gingen die Preise in der höchsten Effizienzklasse A+ laut IW nur um 1,1 Prozent zurück (vgl. Neuer IW-Wohnindex: Mieten steigen stark, Kaufpreise erholen sich - (IW))

Zudem sinkt die Bedeutung Lage für den Wert einer Immobilie im Vergleich zur Energieeffizienz: Häuser mit Öl- oder Gasheizung werden künftig nur noch mit wachsenden Preisabschlägen verkauft. (vgl. Abschläge um bis zu 30 Prozent Hoher Wertverlust bei unsanierten Häusern – (tagesschau.de)

Immobilienpreise Q4 2024

Der IW-Wohnindex evaluierte den deutschen Wohnungsmarkt für das 4. Quartal 2023 wie folgt:

• Kaufpreise

→ Leichte Aufwärtstendenzen: Eigentumswohnungen (ETW) +0,2 Prozent, Ein-/Zweifamilienhäuser (EZFH) +0,5 Prozent (Q3 2024 vs. Q2 2024).

→ Im Jahresvergleich: ETW +0,3 Prozent, EZFH -0,3 Prozent.

→ Höhere Dynamik bei EZFH in Städten, besonders in Top-7 (+1,2 Prozent) und anderen Großstädten (+1,4 Prozent), geringerer Anstieg in ländlichen Regionen.

→ Heterogenes Bild bei ETW, keine klaren Preistrends je nach Region.

• Mietpreise

→ Neuvertragsmieten: Anstieg um 0,9 Prozent zum Vorquartal und 5,2 Prozent zum Vorjahr.

→ Dynamik bleibt hoch, besonders in Berlin, Leipzig und Frankfurt.

→ In Top-7-Städten (München, Stuttgart, Ingolstadt, Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und Mainz) leicht abgeschwächt, aber andere Großstädte und Umland zeigen höhere Dynamik.

→ Ländliche Regionen verzeichnen ebenfalls leichte Mietpreissteigerungen.

→ Mietmarkt in Deutschland bleibt stark nachgefragt und angespannt.

• Erschwinglichkeit von Wohneigentum

→ Anteil des Haushaltseinkommens für Wohneigentum (Q3 2024): Anteil stieg durch die Zinswende von unter 30 Prozent auf 45 Prozent (Ende 2022), aktuell liegt der Wert bei 40 Prozent.

→ Anteil des Einkommens für Mietzahlungen stieg von 30 Prozent (2018) auf 33 Prozent (2024).

→ Verhältnis von Annuität und Einkommen entfernt sich vom Miet-Einkommensverhältnis, Annäherung aktuell, Rückkehr zu früheren Werten unwahrscheinlich.

→ Zahl der Kreise, in denen Wohnen weniger als 30 Prozent des Einkommens kostet, sinkt seit 2018:
Mietwohnungen: 207 Kreise (Tiefpunkt).
Wohneigentum: 158 Kreise (über Tiefpunkt 2023 mit 123 Kreisen).

Der IW-Wohnindex ermittelte demnach im Jahresverlauf 2024 einen moderaten aber kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise. Dieser Trend wird mit ziemlicher Sicherheit in den Immobilienpreisen in Q1 2025 ablesbar sein. Dies ist auch in einem Rückgang der Bauzinsen zu bemerken: So verlangen Banken im vierten Quartal 2024 für einen Standard-Hypothekenkredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren zwischen 3,3 und 3,5 Prozent an jährlichen Zinsen. Das ist deutlich niedriger als noch vor rund einem Jahr, als bis zu vier Prozent an Zinslast auf Immobilienkäufer warteten. (vgl. Lohnt sich die Immobilie als Geldanlage? | tagesschau.de).

Laut Erhebung des Statistischen Bundesamts (Pressemitteilung Nr. 361) basierend auf dem Häuserpreisindex sind Wohnimmobilien im 2. Quartal 2024 knappe 2,6 Prozent günstiger als im Vorjahresvergleich. Gegenüber dem Vorquartal, also dem 1. Quartal 2024 stiegen sie um 1,3 Prozent – der erste Anstieg gegenüber einem Vorquartal seit dem 2. Quartal 2024.

Die Preise für den Neubau konventionell gebauter Wohngebäude sind laut Statistischem Bundesamt (Pressemitteilung 388) im August 2024 um 3,1 Prozent gegenüber August 2023 gestiegen. Noch im Mai 2024 war der Preisanstieg im Vorjahresvergleich nur bei 2,7 Prozent gelegen. Zudem vermerkte das Amt im August 2024 eine Erhöhung der Baupreise um 0,7 Prozent gegenüber Mai 2024.

Bezahlbarer Wohnungsbau soll die Immobilienpreise 2025 weiter stabilisieren

Das IW hat zum Zwecke der weiteren Stabilisierung der Immobilienpreise 2025 einen Maßnahmenkatalog erarbeitet, der folgende Punkte umfasst (Datenbasis dieser Vorschläge ist eine Analyse der Neubaupreisentwicklung – zugrunde liegt der Datensatz der Value-AG-Immobiliendatenbank):

Wohnungsgröße	Kleinere Wohnungen = geringere Preise je Wohneinheit; auch der gezielte Neubau von Wohngemeinschaften könnte forciert werden. → Flächenreduzierung ist der größte Hebel für niedrige Kauf- und Mietpreise.
Wohnungsausstattung	Die IW ermittelte für einfache gegenüber hochwertigen Ausstattung bei Mietwohnungen 7,5 % und bei Kaufimmobilien bis zu 15 % an möglichen Preisreduzierungen.
Gebäudegröße	Die Größe, bzw. vielmehr die Höhe eines Mehrfamilienwohnhause kann, je mehr Etagen bestehen, den Gesamtpreis und die einzelnen Wohnungspreise verringern.
Stellplätze	Keine Tiefgarage kann den Immobilienpreis zwischen 4–9 % reduzieren.
Keller	Kein Keller bedeutet eine durchschnittliche Preisverringerung von bis zu 2,5 %.
Baulandpreise	Reduzierung der Baulandpreise führt zu einer Verringerung der Immobilienpreise.
Bauland	Mit zusätzlichen Bauflächen können regionale Immobilienpreise im Durschnitt verringert werden.
Grunderwerbsteuer	Durch ein Aussetzen der Grunderwerbssteuer für Neubauten könnten bundeslandabhängig die Neubaukosten um bis zu 6,5 Prozent reduziert werden.
Nachfrage	Staatliche Maßnahmen, wie Sonder-Afa in Kombination mit steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren sollen zusätzliche Anreize für Kapitalanleger bieten.
Sozialwohnungen	Vom Bund subventionierter Sozialbau ist deutlich günstiger als private Neubauwohnungen – eine Mehrwertsteuerreduzierung könnte hier einen angleichenden Effekt haben.

→ Die Reduzierung oder der gänzliche Verzicht von Stellplätzen sowie die Gebäudeaufstockung wurden in der Vergangenheit von den kommunalen Bauämtern meist nicht genehmigt. Befürchtet wurden eine Parkplatzknappheit sowie unzumutbare Lärmbedingungen für Anwohner, samt möglicher Modernisierungsmieterhöhung. Das Ganze unterstreicht die Wichtige der staatlichen Kooperation oder Subvention. Bei letzterer sind seit Januar 2024 wieder Fördermittel für BEG-Einzelmaßnahmen (BEG-EM) antragfähig.

Fazit: die Blase ist geschrumpft und scheint sich zu stabilisieren

Die Immobilienpreise in Deutschland zeigen Anzeichen einer Stabilisierung nach einem deutlichen Rückgang in den vergangenen Jahren. Trotz eines leichten Anstiegs der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser im dritten Quartal 2024 bleibt die Baukonjunktur aufgrund hoher Bauzinsen und gestiegener Materialkosten angespannt. Die Einführung und Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes hat zusätzliche Unsicherheiten in den Markt gebracht, obwohl energieeffiziente Häuser wertstabiler sind.

Der Wohnungsmarkt bleibt stark nachgefragt, insbesondere in Großstädten, was zu weiter steigenden Mietpreisen führt. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat sich durch die Zinswende verschlechtert, was den Trend zur Miete verstärkt. Maßnahmen zur Stabilisierung der Immobilienpreise umfassen unter anderem die Förderung des bezahlbaren Wohnungsbaus, die Reduzierung der Baulandpreise und steuerliche Anreize für Kapitalanleger.

Quellen: IW-Wohnindex: Eigentum wird wieder erschwinglicher, Kaufpreise erholen sich - Institut der deutschen Wirtschaft (IW) (iwkoeln.de), tagesschau.de