Energieverbauchsausweis – ein Muss für die energetische Sanierung im Bestand?

19.04.2024 | J. Morelli – Online Redaktion, Forum Verlag Herkert GmbH

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt u. a. die Pflicht zur Anfertigung eines Verbrauchsausweises, bzw. Energieverbrauchsausweises. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um den Neubau eines Wohngebäudes oder Nichtwohngebäudes handelt. Im Bestand ist die rechtliche Ausgangslange etwas anders: Hier können bei bestimmten Gebäuden Energieverbrauchsausweise erstellt werden. Aber was ist der Unterschied zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweis? Wie lange besitzt er Gültigkeit und welche Kosten können anfallen?

 

Inhaltsverzeichnis

1. Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
2. Wann wir ein Energieverbrauchsausweis benötigt und wie wird er berechnet?
3. Angaben in Energieverbrauchsausweisen
4. Energieverbrauchsausweis – Muster
5. Energieausweis als Grundlage für eine erfolgreiche energetische Sanierung
6. Fazit – Energieverbrauchsausweis

Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis?

Energieverbrauchsausweise werden auf Grundlage des über einen Zeitraum von 36 Monaten erfassten Energieverbrauchs ausgestellt. Dabei sollte im Eigeninteresse immer darauf geachtet werden, die Kennzahlen witterungsbereinigt zu erheben. Dabei werden die Gradtagszahlen des 3-Jahreszeitraums mit dem sog. Klimakorrekturfaktor relativiert.

Energiebedarfsausweis: Bedarf gegenüber Verbrauch

Ist nun der Energiebedarfsausweis dasselbe wie der Energieverbrauchsausweis? Nein, denn der Energieverbrauchsausweis beinhaltet den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes, wohingegen der Energiebedarfsausweis mathematisch den theoretischen Energiebedarf ermittelt. Beide sind gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) für den jährlichen Energieausweis verpflichtend. 

Einfluss des Energiebedarfsausweises auf die Immobilienbewertung

Vor allem wenn es um die Immobilienbewertung oder den -verkauf geht, kommt es oft zu Unsicherheiten, welcher der beiden Energieausweise nun der "wichtigere" sei. Da aber der Energieverbrauchsausweis stets von den Nutzern oder Bewohnern sowie deren Nutzverhalten abhängt, ist der mathematisch errechnete Energiebedarf aussagekräftiger, wenn es um gebäudespezifische Energiedaten geht. Wichtig: Gerade bei einem möglichen Eigentümerwechsel ist der Energiebedarfsausweis entscheidend für die energetische Bewertung der Immobilie.

Energieausweises und staatliche Fördermaßnahmen

Aber auch bei gewünschten Fördermaßnahmen sind ausschließlich die erfassten Bedarfsdaten ausschlaggebend, um garantieren zu können, dass die Messlatte stets gleich hoch liegt. Als sekundäre Einflussfaktoren spielen der U-Wert, die Wärme- und Kältedämmung, aber auch bauliche Energiesparmaßnahmen (Sparfenster) und verwendete Anlagentechnik (z. B. regenerative Heiztechnik) eine Rolle.

→ Zusammenfassung: Energieverbrauchsausweis und Energiebedarfsausweis geben zusammen Auskunft über den energetischen Zustand eines Gebäudes. 

Was kostet ein Energieverbrauchsausweis im Vergleich zum Energiebedarfsausweis?

Spielt sich der Verbrauchsausweis bei etwa 100 Euro ab, beginnen die meisten Energiebedarfsausweise bei 500 Euro.

Wann wird ein Energieverbrauchsausweis benötigt und wie wird er berechnet?

Im § 82 GEG werden die Konditionen eines Energieverbrauchsausweises genannt: Gefordert und verpflichtend ist das Ganze bei jedem Wohngebäude. Zu den zu diesem Zwecke zu ermittelnden Kenngrößen gehören der Energieverbrauch für Heizung sowie zur Warmwasserbereitung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche (kWh/(m²a)). 

Verbrauchsermittlung

Zur Ermittlung des Verbrauchs werden die Verbrauchsdaten aus den Heizkostenabrechnungen (gemäß Heizkostenverordnung) für einen Zeitraum von 36 Monaten erhoben. Dabei endet die Betrachtung mit der jüngsten Heizkostenabrechnung; ein gewisser Spielraum ist hier vorhanden, da das Ende maximal 18 Monate zurückliegen darf. Wenn keine Heizkostenabrechnung vorliegen sollte, können alternativ geeignete Verbrauchsdaten oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmengenmessungen, wie auch eine Abrechnung des Energielieferanten herangezogen werden.

Überblick der Bestandteile eines Energieverbrauchsausweises

So besteht der Energieverbrauchsausweis aus folgenden Bestandteilen:

• Witterungsbereinigter Endenergieverbrauch
• Berechnung des Primärenergieverbauchs auf der Grundlage des Endenergieverbrauchs
• rechnerische Berücksichtigung längerer Leerstände

→ Die Witterungsbereinigung ergibt sich aus der Multiplikation des Jahres-Heizenergieverbrauchs und eines Klimafaktors (je wärmer ein Jahr ist, desto höher der Klimafaktor).

Dezentrale Warmwasserbereitung

Ist der auf die einzelne Wohnfläche bezogene Energieverbrauch aufgrund einer dezentralen Warmwasserbereitung nicht berechenbar, wird eine Energiepauschale von 20 kWh/(m²a) addiert.

Gekühlte Raumluft (Air-Condition)

Beinhaltet die zu bewertende Immobilie eine Raumluftkühlung – zusätzlich zu Heizung und Warmwasser – muss laut GEG eine Pauschale von 6 kWh/(m²a) addiert werden. 

Genaue Quadratmeter-Zahl nicht bekannt?

Oft ist die gesamte Gebäudenutzfläche nicht einfach zu berechnen. Deshalb hat auch hier das GEG folgende Richtwerte festgesetzt:

• Bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten und mit beheiztem Keller ist der 1,35-fache Wert der Wohnfläche als Nutzfläche anzusehen.
• Bei allen anderen Wohngebäuden der 1,2-fache Wert. 

Energieverbrauchsausweis bei Nichtwohngebäuden

Bei Gewerbebauten wird der Energieverbrauchsausweis um weitere Posten ergänzt: Hier kommen Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung und Lüftung hinzu. Der Energieverbrauchsausweis bezieht sich hier auch nicht auf die Gebäudenutzfläche, sondern auf die Nettogrundfläche.

Angaben in Energieverbrauchsausweisen

Neben den Kilowattstunden muss ein verbrauchsbasierter Energieausweis auch folgende Informationen enthalten:

Registriernummer	Angaben zum Gebäude oder Gebäudeteil	Angaben zum Anlass der Ausstellung des Energieausweises
Baujahr des Wärmeerzeugers oder der Übergabestation	Wesentliche Energieträger für Warmwasser und Heizung	Angaben zur eingesetzten Lüftung und Kühlung
Inspektionspflichtige Klimaanlagen oder kombinierte Lüftungs- und Klimaanlagen sowie Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion	Durchführung der Datenerhebung durch den Aussteller oder Eigentümer	Ergebnisse (kWh/Jahr)
Endenergie- und Primärenergieverbrauch + Warmwasser (bei Wohngebäuden)	Vergleichswerte für Endenergie bei Wohngebäuden	Bei Nichtwohngebäuden: Endenergieverbrauch für Wärme und Warmwasserbereitung, Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung + Primärenergieverbrauch + CO2-Emissionen.
Bei Nichtwohngebäuden: Vergleichswerte aus dem Bundesanzeiger	Gebäudenutzung bei Nichtwohngebäuden	Die für und aus dem Primärenergiebedarf benötigten und entstandenen CO2-Emissionen
Daten zur Verbrauchserfassung + Leerstände	Modernisierungsempfehlungen

Energieverbrauchsausweis – Muster

Mit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes hat das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat und das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie im Bundesanzeiger (BAnz AT 03.12.2020 BI) ein Muster für einen regelkonformen Energieverbrauchsausweis vorgelegt. 

Wie lange ist der Energieverbrauchsausweis gültig und wie kann dieser erneuert werden?

Ein energetischer Verbrauchausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Einer Pflicht zur Vorlage des Nachweises obliegen Eigentümer, die ihr Objekt verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Begonnen hat die Ausstellung von regelkonformen Energieausweisen im Jahre 2009. Das hatte zur Folge, dass bereits seit 2019 einige von ihnen abgelaufen sind und erneuert werden mussten.

Wer stellt einen Energieverbrauchausweis aus?

Fachfirmen oder speziell qualifizierte Energieberater.

Halbverputzes Dämmsystem, WDVS mit Fassadendämmplatten und Sockeldämmung. © mattisi – stock.adobe.com

Energieausweis als Grundlage für eine erfolgreiche energetische Sanierung

Spätestens mit der Einführung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) und der Bepreisung von CO₂ kann es für Wohnobjekte ebenso wie Gewerbebauten lukrativ werden, eine energetische Sanierung durchzuführen.

Begonnen wird dabei stets mit der Ist-Analyse, was eine Betrachtung des Energieausweises zur Folge hat. Zusätzlich werden Modernität und Leistungsfähigkeit von Dämmvorrichtungen und Heiztechnik unter die Lupe genommen.

Lohnt sich eine energetische Sanierung immer?

Grundsätzlich ist jede Einsparung von Wärmekosten eine Reduzierung von CO₂-Emissionen und leistet somit einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz.

In wirtschaftlicher Hinsicht sollte eine umfassende energetische Sanierung dennoch stets abgewogen werden, wie eine Studie des Energiewirtschaftlichen Instituts (EWI) und des Finanzwissenschaftlichen Forschungsinstituts der Universität Köln (FiFo) bereits 2019 zeigte:

Betrachtet wurden eine bestimmte Anzahl an Wohn- und Gewerbeimmobilien, die im Baujahr und technischen Stand z. T. deutliche variierten. Dabei ergab sich eine Konstante im Anschluss an die jeweils berechnete energetische Sanierung: Je älter ein Gebäude ist, desto wirtschaftlich sinnvoller ist eine energetische Sanierung. Das liegt daran, dass das Maß an eingesparter Wärme, z. B. bei einer Umrüstung von Ölheizung auf Fernwärme, deutlich mehr Energie einspart und somit schneller zu einer Amortisierung der Investitionskosten führt.

Klar deutlich wurde auch: Eine Sanierung im Wohnbau ist deutlich lukrativer als im Misch- oder Gewerbebau. Das zeigte sich an den Beispielen der EWI-und-FiFo-Studie. So konnten bei einem alten Einfamilienhaus innerhalb von 20 Jahren 2/3 der Investitionskosten alleine durch die Einsparungen von Wärmekosten amortisiert werden. Im Vergleich dazu würden in einem moderneren Mischgebäude im selben Zeitraum nur knapp über 10-Prozent der Investitionskosten durch niedrigere Wärmekosten eingespart.

 

160;

Fazit – Energieverbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis spiegelt nicht die energetische Qualität eines Gebäudes wider, sondern ist nahezu ausschließlich die Wiedergabe des Nutzerverhaltens. Dennoch ist er wichtiger Bestandteil der Klimaziele 2050 der Bundesregierung, denn anhand der jährlichen Verbraucherzahlen kann nachvollzogen werden, ob Energieeinsparmaßnahmen fruchten oder nicht.

Für Eigentümer, Vermieter, aber auch Mieter selbst sind Energieverbrauchsausweise ein wichtiges Mittel, um den energetischen Betrieb einer Immobilie einschätzen zu können. Für den Endverbraucher ist er das Mittel, um den eigenen Verbrauch zu überprüfen und ggf. zu regulieren.

Quellen: "GEG im Bestand", "QUARTIER"