Inhaltsverzeichnis
- Was ist ein Einheitspreisvertrag?
- Alternativen zum Einheitspreisvertrag
- Wann ist ein Einheitspreisvertrag sinnvoll?
- Vertragsstrafen im Einheitspreisvertrag: Schutz für den Auftraggeber
- Häufige Fragen (FAQ) zum Einheitspreisvertrag
- Einheitspreisvertrag: ein Fazit
Was ist ein Einheitspreisvertrag?
Der Einheitspreisvertrag ist ein Bauvertrag, bei dem die Vergütung anhand eines Einheitspreises oder mehrerer Einheitspreise nach dem tatsächlichen Umfang der Leistung ermittelt wird. Beim Einheitspreisvertrag werden für einzelne Leistungspositionen Einzelpreise je Einheit vereinbart. Der Gesamtpreis für eine Position ergibt sich durch Multiplikation der Menge mit dem eingesetzten Einheitspreis. Abgerechnet wird nicht nach den rechnerisch ermittelten Mengen des ursprünglichen Leistungsverzeichnisses, sondern nach den tatsächlich ausgeführten Mengen. Die Abrechnungssumme stimmt deshalb nicht zwingend mit dem Angebotspreis überein.
Für die tatsächlich ausgeführten Leistungen wird ein Aufmaß erstellt. Dieses kann vom Auftragnehmer oder auch gemeinsam erstellt werden. Eine Prüfung eines aufgestellten Aufmaßes kann auch anhand von Vertragsplänen erfolgen, etwa bei Erd- und Fundamentarbeiten. Dabei werden die einzelnen Positionen des Aufmaßes systematisch durchgegangen und mit den Vertragsplänen abgeglichen. Besonderes Augenmerk liegt auf der Kontrolle von Maßen, Mengen und Positionen, wobei auch Berechnungen nachvollzogen werden, um die Richtigkeit und Vollständigkeit des Aufmaßes zu verifizieren.
Bei Vereinbarung der Regelungen der VOB/B kann gemäß § 2 Abs. 3 VOB/B auf Verlangen der Einheitspreis für eine Position angepasst werden. Eine Anpassung kann bei einer Erhöhung der Massen (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B) verlangt werden, wenn sich die ausgeführte Menge um mehr als 10 Prozent erhöht hat. Dann gilt für die Mengen ab 110 Prozent der Leistung der neu vereinbarte Preis. Der Preis wird sich im Regelfall verringern, da die Baustelleneinrichtung und die Baustellengemeinkosten sowie die allgemeinen Geschäftskosten auf eine größere Menge verteilt werden. Bei einer Verringerung der Massen (§ 2 Abs. 3 Nr. 3 VOB/B) über 10 Prozent der Einzelposition hinaus erfolgt eine Preisanpassung nur, wenn nicht durch Erhöhung in anderen Positionen ausgeglichen wird. Das Pendant zum Einheitspreisvertrag ist der Pauschalvertrag, bei dem je nach Ausgestaltung die Leistung und der Preis pauschaliert werden
Warum Einheitspreisverträge im Bauwesen weit verbreitet sind
Einheitspreisverträge bieten eine hohe Flexibilität und können auf Änderungen im Bauablauf reagieren, was sie zu einer beliebten Wahl für Auftraggeber und Auftragnehmer macht. Da nur die Preise pro Mengeneinheit festgelegt sind, können beide Parteien während des Projekts flexibel auf Abweichungen oder Zusatzarbeiten reagieren. Im Vergleich zu anderen Vertragsarten, wie dem Pauschalpreisvertrag, reduziert der Einheitspreisvertrag das Risiko von unerwarteten Kosten.
Alternativen zum Einheitspreisvertrag
Der Festpreis
Einheitspreise sind keine Festpreise für das gesamte Projekt, sondern beziehen sich auf eine festgelegte Einheit, wie Quadratmeter oder Kubikmeter. Diese Struktur ermöglicht eine flexible und bedarfsorientierte Abrechnung, bei der Auftraggeber nur die tatsächlichen Kosten für die geleisteten Arbeiten tragen. Die Beurteilung eines Vertrags hat nicht nur Auswirkungen auf die Höhe der Vergütung, sondern auch auf die Art und Weise der Abrechnung (und die Anforderungen an die Prüfbarkeit). Wird ein Pauschalpreisvertrag gekündigt, muss der Auftragnehmer grundsätzlich in einem ersten Schritt die erbrachten Leistungen darlegen und von den nicht erbrachten Leistungen abgrenzen. Anschließend ist das Verhältnis der bewirkten Leistungen zur vereinbarten Gesamtleistung darzustellen. In diesem Verhältnis ist der Preisansatz für die erbrachten Teilleistungen vom Pauschalpreis zu ermitteln.
Wurde allerdings lediglich der Angebotsendpreis eines Einheitspreisvertrags abgerundet und dadurch ein sog. „Detail-Pauschalvertrag “geschlossen, ist eine solche zweigliedrige Abrechnung nicht erforderlich. In diesem Fall reicht es aus, die ausgeführten Mengen zu ermitteln und ihre Vergütung anhand der ursprünglichen Einheitspreise abzüglich des Pauschalierungsabschlags zu errechnen.
So hatte auch schon das OLG Bamberg entschieden (OLG Bamberg, IBR 2013, 600): Wenn ein Detailpauschalvertrag auf der Basis der Einheitspreise durch einen Nachlass auf die vereinbarte Vergütung pauschaliert worden sei, gilt: Es läge nahe, dass dieser Nachlass gleichmäßig auf sämtliche Leistungspositionen aus dem Angebot gewährt worden sei. Deshalb ist es gerechtfertigt, die Pauschalierung, die durch den Abzug von 0,83 Prozent des Gesamtwerklohns erfolgt, durch einen entsprechenden Abzug bei den nicht ausgeführten Positionen nachzuzeichnen.
Der Pauschalvertrag
Beim Pauschalvertrag, der vollständig durchgeführt wird, ist die Erstellung der Schlussrechnung unproblematisch. Es wird schlichtweg die Pauschalsumme abgerechnet. Auch hier sollten Nachträge am Ende dargestellt werden. Abzuziehen sind die tatsächlich geleisteten Abschlagszahlungen, nicht aber unbezahlte Abschlagsrechnungen.
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Wann ist ein Einheitspreisvertrag sinnvoll?
Einheitspreisverträge eignen sich besonders für Bauprojekte, deren Leistungsumfang schwer präzise im Vorfeld zu bestimmen ist. Sie finden häufig bei öffentlichen Bauvorhaben oder größeren Projekten Anwendung, bei denen Änderungen während der Bauzeit üblich sind. Auftraggeber profitieren von der Flexibilität, während Auftragnehmer für jede erbrachte Arbeitseinheit eine faire Vergütung erhalten.
Stundenlohnregelungen in Einheitspreisverträgen
Einheitspreisverträge können auch Stundenlohnregelungen beinhalten, vor allem bei Arbeiten, deren Umfang schwer präzise abzuschätzen ist. Diese Regelung wird oft bei Zusatzarbeiten oder unerwarteten Mehrleistungen eingesetzt, da sie eine flexible Vergütung basierend auf den tatsächlich geleisteten Arbeitsstunden ermöglicht.
Vertragsstrafen im Einheitspreisvertrag: Schutz für den Auftraggeber
Eine Vertragsstrafen-Klausel wird häufig in Einheitspreisverträgen genutzt, um eine termingerechte Fertigstellung sicherzustellen und Verzögerungen zu vermeiden. Wird die vereinbarte Frist nicht eingehalten, kann der Auftraggeber eine Vertragsstrafe fordern, die im Vertrag festgelegt wird. Diese Klausel schützt den Auftraggeber und erhöht die Verbindlichkeit für den Auftragnehmer.
Häufige Fragen (FAQ) zum Einheitspreisvertrag
Sind Einheitspreise Festpreise?
Nein, Einheitspreise gelten pro Mengeneinheit und sind nicht für das gesamte Projekt festgelegt. Sie ermöglichen eine bedarfsorientierte und flexible Abrechnung.
Was ist der Unterschied zwischen Aufmaß und Einheitspreis?
Das Aufmaß erfasst die erbrachte Leistung, während der Einheitspreis den Preis pro Einheit dieser Leistung definiert.
Wann sollte man einen Einheitspreisvertrag wählen?
Einheitspreisverträge sind ideal für Projekte mit schwer einschätzbaren Mengen, während Pauschalpreisverträge bei festen Leistungsumfängen sinnvoller sind.
Was sind die Vorteile des Einheitspreisvertrags?
- Für Auftraggeber: Kostentransparenz und Flexibilität bei der Anpassung an Änderungen im Bauablauf.
- Für Auftragnehmer: Sicherstellung einer fairen Entlohnung durch Abrechnung pro Einheit; Möglichkeit der Nachverhandlung bei veränderten Bedingungen.
Kann ein Einheitspreisvertrag Vertragsstrafen enthalten?
Ja, Vertragsstrafen schützen Auftraggeber vor Verzögerungen und sind häufig Teil eines Einheitspreisvertrags.
Einheitspreisvertrag: ein Fazit
Der Einheitspreisvertrag ist eine beliebte und flexible Vertragsform im Bauwesen, die vor allem bei komplexen Bauvorhaben mit variablen Mengen ideal ist. Durch die Abrechnung nach tatsächlichem Leistungsaufwand wird sowohl für Auftraggeber als auch für Auftragnehmer eine faire Basis geschaffen. Im Vergleich zum Pauschalpreisvertrag bietet der Einheitspreisvertrag die Möglichkeit, flexibel auf Änderungen zu reagieren und nur für die tatsächlich erbrachten Leistungen aufzukommen. Für Bauherren und Architekten stellt der Einheitspreisvertrag eine sinnvolle Wahl dar, wenn eine genaue Festlegung der Leistungsmengen vorab schwierig ist und gleichzeitig eine transparente und bedarfsorientierte Abrechnung gewünscht wird.
Quelle: Bauverträge und Baubriefe: Einsatzfertige Dokumente nach BGB und VOB für den rechtssicheren Schriftverkehr, FORUM VERLAG HERKERT GMBH, 2024; Das Baustellenhandbuch, VOB und BGB am Bau, FORUM VERLAG HERKERT GMBH, 2024
